Aujourd'hui j'ai décidé d'analyser la pierre papier. Ce type de placements bien que très différents des OPCVM est également disponible dans la majorité des contrats d'assurance-vie mais présente de nombreuses particularités.
Mais qu'est-ce donc la pierre papier ?
Il s'agit simplement d'acquérir des biens immobiliers de manière indirecte. C'est-à-dire que les biens ne vous appartiennent pas physiquement et que vous n'avez pas à vous occuper de leur gestion. L'idée d'acquérir de la pierre papier est de devenir propriétaire d'une fraction d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Il s'agit simplement d'acquérir des biens immobiliers de manière indirecte. C'est-à-dire que les biens ne vous appartiennent pas physiquement et que vous n'avez pas à vous occuper de leur gestion. L'idée d'acquérir de la pierre papier est de devenir propriétaire d'une fraction d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Dans cet article je ne débattrais pas des avantages et inconvénients de posséder de la pierre papier versus de l'immobilier physique. Retenez simplement que l'immobilier papier vous assure une meilleure liquidité et vous permet de réduire les risques car un support est généralement constitué d'un parc immobilier plus ou moins varié et non pas d'un seul immeuble.
Quels sont les types de supports accessibles ?
Quels sont les types de supports accessibles ?
Dans les contrats d'assurance-vie, il est possible d'acquérir de la pierre papier via trois types de supports : les SCPI, les SCI et les OPCI. Ces supports se différencient principalement par leur composition :
- SCPI : minimum 95% d'immobilier physique. Liquidité réduite, en cas de vente forte et en l'absence d'achats, il faut réaliser la vente d'un bien pour assurer la liquidité. Depuis peu, les SCPI sont également autorisées à détenir des SCI dans une certaine mesure ;
- OPCI : entre 60% et 90% d'actifs immobiliers (dont au moins 51% d'immobilier physique) et minimum 10% de liquidités. Le reste est investi en actifs mobiliers (actions, obligations, OPCVM,...). Ceci permet une meilleure liquidité mais la présence de supports mobiliers augmente la volatilité ;
- SCI : c'est un passe-partout. On peut y placer de l'immobilier physique, des parts de SCPI, des actions de SIIC,...
Attention aux SCI contenant uniquement des parts de SCPI, ce mécanisme provoque un empilement des frais et amoindrit la performance (au passage, ceci est également valable pour les OPCVM contenant uniquement des parts d'autres OPCVM).
Quels sont les différents types de SCPI ?
Quels sont les différents types de SCPI ?
Il existe différents types de SCPI, je m'attarderai dans cet article que sur celles disponibles dans les contrats d'assurance-vie :
- Les SCPI de rendement qui ont pour objectif de distribuer un dividende régulier ;
- Les SCPI de plus-value qui ne distribuent pas de dividende mais ont pour objectif une revalorisation régulière de la valeur des parts.
Sachez tout de même qu'en dehors des assurances-vie, vous pourrez acquérir des SCPI à but fiscal (Pinel/Malraux/Déficit foncier). L'achat de SCPI hors AV vous permet de profiter d'un effet levier en réalisant un achat à crédit.
Quels supports dans quels contrats ?
Passons à l'essentiel, que pouvez-vous acquérir comme support immobilier et via quel contrat d'assurance-vie ? Voici un tableau assez conséquent, je pensais réaliser une version plus compacte en reprenant les meilleurs contrats mais au final on va se rendre compte, ci-dessous, que le tri est assez simple.
Quels supports dans quels contrats ?
Passons à l'essentiel, que pouvez-vous acquérir comme support immobilier et via quel contrat d'assurance-vie ? Voici un tableau assez conséquent, je pensais réaliser une version plus compacte en reprenant les meilleurs contrats mais au final on va se rendre compte, ci-dessous, que le tri est assez simple.
Le contrat Aviva
Le contrat ne propose pas de SCPI mais dispose de deux SCI particulièrement attrayantes. Il ne s'agit pas de SCI de SCPI mais de SCI disposant d'immobilier physique. Une particularité intéressante renforcée par l’absence totale de frais.
Les contrats Swiss Life
Seul Darjeeling propose un investissement en SCPI. Titres@Vie se limitant à la seule OPCI maison qui au passage mérite que l'on s'y intéresse. Outre l'OPCI maison, on y retrouve deux SCPI intéressantes : Efimmo 1 et Immorente. Attention que le contrat limite l'investissement en SCPI à seulement 40% du total de votre contrat d'assurance-vie. Vous accéderez également à deux SCI de SCPI : LFP Mulitmmo, intéressante de par l'absence de frais et Primonial Capimmo, intéressante également malgré les frais d'entrée de 2%.
Les contrats E-Cie Vie
Malgré des frais réduits compris entre 2% et 4%, acquérir des SCPI via E-Cie Vie n’est pas un bon choix pour l'investissement en SCPI :
- Le taux de distribution est réduit entre 85% et 90% des dividendes, au-delà de 6 ans, le rendement final de la même SCPI chez Spirica proposera un rendement final supérieur ;
- Sur un horizon inférieur à 6 ans, ce qui n'est pas recommandé lorsque l'on investit en SCPI, le rendement est en chute libre car les dividendes sont capitalisés et non pas distribués. De ce fait, vos dividendes vont être amputés des frais d'entrée et de sortie ce qui rend le placement inintéressant.
- Pour finir les contrats E-Cie Vie impose une limite de 50% de SCPI. Pour chaque euro investi en SCPI, il vous en faudra donc autant en OPCVM ou sur les fonds euro garanti.
Les contrats Apicil
Les contrats Apicil sont peu intéressants pour l'investissement en SCPI. Mis à part le contrat LinXea Zen pour investir dans la SCPI Interpierre France, les autres SCPI proposées se retrouvent dans les contrats Spirica qui font toujours mieux, avec moins de restrictions et moins de frais.
De plus, les contrats Apicil sont assez élitistes concernant l'accès aux SCPI : une limite de 50% de SCPI dans le contrat est imposée. En parallèle l'investissement minimal dans une SCPI via Apicil est de 10 000€, ce qui veut dire qu'au final vous devrez au minimum placer 20 000€ sur votre contrat pour accéder aux SCPI proposées.
Les contrats Spirica
Les contrats Spirica sont les plus adaptés aux SCPI, frais de gestion annuel réduit (0,50% sauf chez BforBank Vie et Patrimea Netlife), distribution des dividendes à 100%, pas de restriction sur l'allocation,...
Spirica propose les contrats indispensables pour investir en SCPI : LinXea Spirit est le plus complet mais Mes-placements Liberté ou Epargne Evolution peuvent également convenir.
Les contrats Suravenir
Concernant les contras Suravenir, les frais particulièrement élevés et la distribution des dividendes à 85% font qu'il n'y a aucun intérêt à investir en SCPI via ces contrats. Le rendement maximal atteint difficilement 4,50% pour les meilleures SCPI là où l'on n’aura pas de mal à trouver 5% ailleurs ! De plus, la détention de SCPI est limitée à 50% de la totalité de votre contrat.
Notons tout de même la SCPI Atout Pierre Diversification disponible en exclusivité chez Suravenir qui est intéressante au vu de l'augmentation de la valeur de la part ces dernières années.
Informations sur les SCPI de plus-value
Pour votre information la SCPI Pierre 48 est une SCPI acquérant des biens concernés par la loi 1948. Je vous invite à vous renseigner sur le sujet si vous êtes curieux mais dans les grandes lignes, la loi 1948 induit une sous-valorisation du bien qui disparait une fois que le locataire du bien donne son congé. Le potentiel de la SCPI Pierre 48 s'amenuise d'année en année et l'investissement dans ce produit me semble actuellement inintéressant.
Patrimmo croissance est un produit trop récent et me semble actuellement peu attractif au vu des frais d'entrée demandé. Je n'ai pas personnellement analyser ce produit.
Conclusion
Notons tout de même la SCPI Atout Pierre Diversification disponible en exclusivité chez Suravenir qui est intéressante au vu de l'augmentation de la valeur de la part ces dernières années.
Informations sur les SCPI de plus-value
Pour votre information la SCPI Pierre 48 est une SCPI acquérant des biens concernés par la loi 1948. Je vous invite à vous renseigner sur le sujet si vous êtes curieux mais dans les grandes lignes, la loi 1948 induit une sous-valorisation du bien qui disparait une fois que le locataire du bien donne son congé. Le potentiel de la SCPI Pierre 48 s'amenuise d'année en année et l'investissement dans ce produit me semble actuellement inintéressant.
Patrimmo croissance est un produit trop récent et me semble actuellement peu attractif au vu des frais d'entrée demandé. Je n'ai pas personnellement analyser ce produit.
Conclusion
Si vous désirez investir en SCPI, le contrat LinXea Spirit est indispensable ! Vous pouvez le compléter avec le contrat Darjeeling qui offre également de belles opportunités et pourquoi pas le contrat Evolution Vie pour ajouter un peu de SCI !
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